Плюсы и минусы участия в программе «Военная ипотека»

«Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих» упрощённо именуемая «Военной ипотекой» разработанная в целях решения проблемы обеспеченности жильём военнослужащих, несущих контрактную службу в рядах Вооружённых Сил России, была запущена 1 января 2005 года. За прошедшие годы она претерпела большие изменения: добавлены новые категории офицеров, которым предоставлены права вступления в НИС, дополнены возможности выбора жилья для служащего, решившего воспользоваться правом приобретения жилой недвижимости с использованием данной социальной программы. Благодаря грамотному и динамичному развитию программы государством, по статистике на 1 декабря 2014 года, в НИС вступили уже более 312 000 граждан, несущих военную службу и около 104 000 человек стали собственниками жилья, воспользовавшись предоставляемыми «военной ипотекой» правами.

Столь длительное и активное функционирование программы позволило отработать чёткую схему действий при покупке жилья за счёт средств НИС, а также выявило сильные и слабые стороны такой модели решения квартирного вопроса служащих во имя безопасности и благополучия страны граждан.

Неоспоримые преимущества

К несомненным плюсам приобретения жилья в рамках НИС можно отнести такие аспекты как:

  • Отсутствие очередей. Военнослужащему не нужно десятилетиями ждать своей очереди на получение квартиры из фонда Министерства Обороны.
  • Возможность самостоятельного выбора будущего жилья. Старая модель обеспечения жилплощадью предусматривала выдачу квартиры из имеющихся в жилищном фонде МО РФ. Благодаря военной ипотеке можно самостоятельно выбирать регион для покупки, тип дома и любые другие параметры приобретаемой квартиры по своему личному усмотрению.
  • Возможность приобретения жилья, независимо от наличия в собственности жилой недвижимости. Каждый военнослужащий, имеющий законные основания для участия в НИС, вправе воспользоваться ЦЖЗ для покупки квартиры, загородного дома или любого другого объекта жилой недвижимости.
  • Льготные условия ипотечного кредитования. Так как гарантом возврата полученного кредита выступает государство, банк имеет меньшие риски, нежели в случае с выдачей обычного ипотечного кредита, потому процентная ставка для участника НИС будет несколько ниже, чем ставка на подобные кредиты, выдаваемые другим категориям граждан.
  • Возможность приобретения жилплощади с привлечением собственных средств с целью получения жилья более высокого класса и большей площади. Традиционная модель обеспечения жилплощадью опирается на нормативы площади, рассчитываемые с учётом количества членов семьи военнослужащего. Покупка дома или квартиры по военной ипотеке не предусматривает ограничений по площади, поэтому человек, располагающий достаточными личными сбережениями, вполне может приобрести квартиру или дом любой желаемой площади.
  • Возможность повторного получения ЦЖЗ и участие в военной ипотеке 2-ой раз. Приобретя квартиру с привлечением ЦЖЗ, военнослужащий отнюдь не лишается возможности воспользоваться средствами НИС повторно. Так как жильё – весьма перспективное и ликвидное вложение средств, по прошествии определенного времени, стоимость купленной ранее квартиры может увеличиться относительно той цены, которая была установлена на момент приобретения. Таким образом, можно погасить ЦЖЗ за счёт собственных средств, тем самым сняв обременение в пользу государства с имеющейся квартиры. Затем продать освобождённую от залога в пользу государства недвижимость, погасить задолженность перед банком за счёт вырученных от продажи средств, а вырученную сумму использовать как дополнение к новому ЦЖЗ, просто написав рапорт на получение сертификата НИС во второй раз.

"Подводные камни" при использовании средств НИС

Как можно увидеть из описанных выше достоинств, приобретение жилья по военной ипотеке – весьма привлекательный вариант улучшения жилищных условий для военнослужащих, несущих воинскую службу по контракту. Однако для объективности картины стоит рассмотреть и минусы использования средств НИС:

  • Ограниченность рынка недвижимости, продаваемой по военной ипотеке. Данный минус, по большому счёту, касается рынка первичной недвижимости. Для того, чтобы приобрести квартиру по военной ипотеке в строящемся доме, такая новостройка должна пройти аккредитацию в ФГКУ «Росвоенипотека». Количество таких объектов сравнительно невелико относительно всего рынка строящейся недвижимости.
  • Двойное обременение приобретаемого объекта. Несмотря на то, что купленная на средства НИС квартира обращается в собственность военнослужащего в момент регистрации права собственности органом государственной регистрации, она становится объектом залога сразу в пользу двух сторон, участвующих в сделке. Так, квартира попадает под залог в пользу государства и остается таковой до момента погашения ЦЖЗ, и обременяется залогом в пользу банка, выдавшего кредит, до полного погашения ипотеки.
  • Ограничения на действие льгот. Одним из важных факторов, который стоит учитывать при принятии решения о покупке жилья по военной ипотеке – это дальнейшие планы по продолжению или прекращению несения воинской службы. Так как государство только осуществляет перечисление денежных средств, а не принимает на себя все обязательства по погашению ипотечного займа, выплаты производятся исключительно в период несения воинской службы участником НИС. Если военнослужащий увольняется со службы по уважительной причине, имея календарную выслугу более 10 лет, он будет обязан осуществить оплату оставшейся перед банком задолженности собственными средствами, при этом банк вправе повысить процентную ставку по действительному кредиту, что, соответственно, приведёт к увеличению суммы, обязательной к выплате. Если же стаж несения воинской службы к моменту увольнения не будет превышать 10 лет, то помимо оплаты задолженности перед банком, военнослужащий обязан вернуть полученные средства ЦЖЗ, к которым будет дополнительно начислен процент, основанный на ставке рефинансирования на момент увольнения. Поэтому, если Вы планируете в ближайшее время увольняться с воинской службы, то лучше ещё раз пересмотреть своё решение об использовании средств, предоставляемых участникам НИС.
  • Вероятность лишения служебного жилья или компенсации за поднаём. Данный аспект касается только тех случаев, когда покупка недвижимости производится в регионе несения воинской службы. Так как законом предусмотрено предоставление служебного жилья либо компенсации за поднаем только для тех военнослужащих, которые нуждаются в предоставлении такового, то покупка квартиры в регионе несения службы может лишить Вас возможности пользоваться служебной квартирой или получать компенсацию на вполне законных основаниях.
  • Большая сложность и продолжительность оформления сделки относительно покупки жилья за наличные средства или с использованием традиционного ипотечного кредита. Причиной тому является участие государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека», которая должна заключить договор предоставления ЦЖЗ с военнослужащим, а также одобрить договор между ним и банком. Поэтому если Вы сомневаетесь в своих силах самостоятельно пройти все этапы и провести сделку, лучше обратиться к профессиональным риелторам.

Другое препятствие, встречающееся при подборе жилья на вторичном рынке – это неосведомленность продавцов о наличии и принципах работы военной ипотеки, которая приводит к их решительному отказу заключать договор купли-продажи с военнослужащим, использующим средства НИС для покупки недвижимости.

В заключение можно добавить, что, несмотря на наличие слабых сторон и отрицательных аспектов, военная ипотека – весьма перспективная и выгодная программа, реально позволяющая получить собственное жилье, соответствующее пожеланиям военнослужащего, а потому более приятное и комфортное для проживания, нужно лишь грамотно и рационально подойти к реализации собственного права, предоставляемого НИС.